什么是半地下室，二手的半地下室能购买吗？

半地下室是指室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的空间。二手的半地下室能不能购买，还得看该半地下室是否具有房产证。如果买家购买没有产权的地下室，将无法banli过户手续。

一、什么是半地下室？

根据中华人民共和国建设部批准的《住宅设计规范》，半地下室是指室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的空间。

区别：地下室

地下室指室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的空间。

举个例子

房间的地平面为-3米，室外地平面为0米，若房间的净高为8米，那么，该房间是半地下室吗？

首先，房间的地平面低于室外地平面的高度为3米；

其次，房间高度的1/3=8×1/3=2.67米，房间高度的1/2=8×1/2=4米；

最后，2.67＜3＜4。

所以，该房间是半地下室。

红色部分为半地下室，绿色部分为（全）地下室

二、二手的半地下室可以购买吗？

如果半地下室属于住宅，产权年限为70年，同二手住宅一样可以进行买卖。

1.购买流程

买卖流程与普通住宅买卖流程一致，一共有12步。

购买二手半地下室流程，其中第6、7、8、12步是贷款购房需要进行的步骤

2.缴纳税费

二手半地下室买卖缴税与二手住宅相同，即缴纳：契税、个税、增值税及附加。

二手半地下室买卖缴税与二手住宅相同

举个例子

一套60平方米的半地下室，满五唯一，买家首套，网签价120万元，需交多少税？

增值税及附加：0

契税：1.2万元

个税：0

共需缴纳1.2万元税费。

3.贷款情况

贷款额度、首付比例同二手的（地上的）住宅，但是商业贷款时，只有部分银行放贷。

商业贷款

2017年“3·17新政“对二套商业贷款的首付比例做了调整，即：普通住宅首套35%，二套60%；非普通住宅首套40%，二套80%。

三、购买半地下室注意事项有哪些？

购买半地下室需要注意核实产权、注意采光、通风等问题。

1.核实产权

能够上市交易的半地下室都是具有房产证的，这个房产证跟地上建筑的房产证是一样的，只是在楼层显示上略有不同半地下室风水，显示为-1层。

半地下室房产证图示

现实中，有些半地下室是没有房产证的，购买此类半地下室不能过户，买家的权益得不到保障，因此买房过程中需特别注意核实产权情况。

半地下室没有产权的情况

（1）有些商品房的半地下室是开发商赠送的面积，赠送的面积一般不会写入房产证。因此，当有卖家出具购房合同等凭证证明该半地下室的产权归属时，要注意上面是否计算了半地下室的面积，必要的时候可以去住建委核实产权信息。

（2）公房的半地下室，卖家很有可能只拥有使用权，并没有获得完整的产权，也就是说，没有出售的权利。

2.注意房屋采光、通风、排水

由于半地下室有一部分是在地平面之下的，因此，买家一定要注意采光、通风、排水等问题。

针对采光

买家可以注意查看有多少采光窗，采光窗是否高于地面、采光窗的大小（包括开合角度）以及采光窗外是否存在对阳光的遮挡物。另外，看看窗户外面有没有机动车乱停放的现象，这也会遮挡窗户采光。

针对通风

由于半地下室比较潮湿，所以房屋的通风条件如何很重要。半地下室也要看是不是南北通透，这就要看窗户是不是南北都有，是不是大致在一条线上，而且中间没有墙壁阻挡。一般说来，南向和北向的房子通风能力要比东、西向的房子好一些。

针对排水

半地下室的排水能力尤其需要注意半地下室风水，在看房的时候需要观察墙面和地面有没有被水泡过的痕迹，墙体上有没有水渍，多向小区的物业和居民打听打听。

半地下室虽然在价格上有一定的优势，但是也或多或少存在采光、通风、排水等弊端，因此，购房者要根据自己的实际情况决定是否购买。

参考资料：《住宅设计规范》