周湘晖简介

【商场将摊位卖给投资人然后回报十年，给产权证，这种投资叫什么？是真的吗？】

这种形式叫产权包租。售后包租产权商铺风险犹存

期房阶段“售后包租”原本是被建设部明令禁止的销售行为，但是进入2006年以来，激烈的商业地产竞争中，开发商们不得不重新祭起“售后包租”的大旗。与此同时，产权式商铺也一再出现在投资者的视野中。

开发商坦言，售后包租和产权式商铺的风行也是迫不得已，主要是为了解决资金压力。

诱人的“返租”

稍稍留意一下，就可以看到到处都有“售后包租”的广告，报纸、路牌、网络、杂志，几乎都能看到类似的字句，如“10年包租、年收益9％年”、“统一经营、原价回购”、“提供每年8％的物业补贴”、“年回报率8．38％”、“即日购买，即返两年以上租金20％”……更有项目仔细地列出了收益公式，年支出、年回报，“年返10％，十年回本”，“期满回购，买卖自由”诸如此类的广告语，一时间，售后包租模式大有卷土重来的架势。而且，今年以来出现的不少“售后包租”模式，还加上了银行担保。

但是，这种售后包租的模式却遭到不少业内人士和专家的质疑。根据2001年建设部出台的文件，期房阶段不能提出售后包租产权式商铺这样的销售模式。SOHO中国董事长潘石屹就认为包租销售，实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售，而且是未经金融主管部门审批同意销售的金融产品，有难脱非法集资之嫌。

在售后包租的销售模式中，绝大多数项目销售的都是期房，通过“售后包租”提前收回资金，转而将销售款作为开发资金，投入后期开发。这样的模式很容易出现烂尾纠纷。

不应完全否定

对“售后包租”否定的声音，却遭到了不少开发商的质疑。

庄胜房地产经纪有限公司总经理周湘晖认为，现阶段不应该完全否定售后包租。据周湘晖介绍，目前庄胜正在操作的庄胜南馆就采用了“售后包租”的模式，得到了市场的广泛认同，目前已经销售了大概9个亿。

周湘晖解释说，首先“售后包租”准确地说应该叫“代租约出售”，是一种房地产和理财产品结合的产品，因为它具有房地产的特性、有产权，同时它如果是理想状态下的话，它是一种收益比较高的投资理财产品。这种模式最早出现在南方，失败的项目比较多，五年前在南方这种成功的项目不超过20％。但是随着这种模式逐渐完善，尤其是招商和开发模式的重新定位，使得该模式的成功率大大提高。招商放在前面可以规避掉很多的风险。比如说在商场百货规划设计也属于一种定制的模式。

产权分割的困境

与“售后返租”经常同时出现的销售方式还有“产权式商铺”，又称“虚拟产权式商铺”。这种销售方式分两种：第一种是指发展商在销售商铺的同时，自己或者通过专门的经营管理公司在一定期限内包租，购房者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。第二种是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，不划分实际区域销售给多个业主，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。通常认为，由于购房者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，购房者不关心自己的商铺产权本身，仅仅关心商铺投入的回报。产权成为了“虚拟”的收益权属，所以称作“虚拟产权式商铺”。

也正因为产权式商铺的虚拟性，它得到的反对声远远超过了“售后包租”模式。

有业内人士指出，产权式商铺的收益率必须取决于商场的整体运营情况，否则，就只能是一个虚拟的、无法兑现的“商铺”。碧溪家居广场、巨库的失败就充分证明了这一点。无论当初销售商承诺的前景有多么美好，整个商业体经营不如意，就意味着投资者根本拿不到当初承诺的回报。

变相的资产证券化

北京碧桂园房地产营销副总李国涛认为，产权式商铺和担保回购实际上是变相的资产证券化。这里面资产证券化变相应用是指大型商业设施分割、划块出售的行为，有的还有回购、银行担保的附加措施等。目前看来这种行为和做法，不管是在北京、上海还是在省级城市，以及二三线城市，类似的做法都比较流行。但是这些项目大部分都失败了，对开发商而言，只是解决了现金流问题，却给政府遗留了大量的社会问题，给部分投资者造成了损失，商家实际上也没有得到利益。开业之后好多项目麻烦不断，消费者也没有得到实惠。因此，现在很多专家、学者、媒体就把这些矛盾归结为产权式商业弊病。

购买须谨慎

庄胜房地产经纪有限公司总经理周湘晖认为，投资商铺时一定要注意五点：第一是地段，第二是规划设计，第三是品牌，第四是运营商的运营水平，第五是运营商的销售理念。

同时，他提醒中小投资者，投资商铺，首先安全是最重要的。国债受到老百姓的欢迎，就是因为它是国家发行的，我们相信国家银行，虽然国债的利率较低，但依然受到欢迎。而产权式商铺投资利润基本上达到了8％至10％，比国债高出几倍，但是很多项目还是得不到市场的追捧。所以，即便开发商推出银行担保、担保回购之类的承诺，如果没有足够的实力，投资者依然不能信赖。

第二，最好投资是现铺。根据2001年建设部出台的文件，期房阶段不能提出售后包租产权式商铺这样的销售模式，但是对于现房没有这方面的限制。在市场上，很多开发商因为自身开发实力有限，希望靠大量的销售回款完成后期的开发与建设。但是，如果后期回收到的销售款不能满足开发所需的话，这个项目就烂尾了，而这个风险是由小业主承担的。所以投资现房，就省去很多不必要的担心和忧虑。

从个体上看，售后包租、产权式商铺的兴起，都是开发商资金链比较紧张迫不得已采取的办法。但从更深的层次看，这一现象背后则是整个商业地产市场都面临的融资困难问题。

1、首先，要查开发商的大产权证，如果开发商还没拿到大产权证，说明开发商有些费用还没交齐，其次要看开发商的销售许可证，如果证照不全这个就是有风险的，

2、开发商这种经营模式是用小投资者的钱，赚商场的最高回报期的钱，一般商场如果不是黄金地带，或者后期无法成为商业中心，那么这些商场的最佳回报期也就在前10年，因为商业中心会随着有钱人的迁移所改变。

3、开发商一般会跟你签销售合同，但是会要其他公司签经营合同，这时候你要看什么公司给做的担保，经营合同后面无担保合同的风险就比较大，因为他们一旦经营不善，他们就把经营合同违约，这样开发商完成了销售，房子自然烂到你手里了。一定是可以信任的上市公司或者有较高信誉度的公司做担保才可靠。免得发生金蝉脱壳

4、要深入调查此楼盘的背后新闻，很多这样的楼盘操作手段是为了解套，或者是为了哄抬物价，总之要考虑一下风险，如果没有黄金位置，或者楼层较高，那就要跟其他地段铺位比较一下。

李嘉诚说：商铺要注意的是：地段，地段，地段。。黄金地段有黄金

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